내 집 마련을 꿈꾸고 신축 아파트에 입주하는 것은 즐거운 일이 아니지 않을 수 없다. 하지만 그 기쁨도 잠시, 큰 문제가 생기게 되는데 바로 "아파트 하자" 문제이다. 신축 아파트면 당연히 모든 것이 새것이고 하자가 없어야 되는 게 정상이지만 안타깝게도 아파트 하자는 피할 수 없는 것이 현실이다.
본인이 글을 쓰게 된 것도 1년 전에 신축 아파트에 입주했었기 때문이다. 아파트 입주 전부터 수 십 개의 하자를 발견해서 신청했었고 아직 현재까지도 처리되지 않은 하자가 남아있다. 이렇게 아파트 하자는 정말 골치 아픈 일이 아닐 수 없다. 그래서 오늘은 법적으로 아파트 하자보수기간이 어떻게 돼있는지에 대해서 살펴보자.
하자란?
"하자"란 공사상 잘못으로 인해 균열, 침하(가라앉아 내림), 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 의미한다.
하자는 "내력구조부별 하자"와 "시설공사별 하자"로 구분할 수 있다.
(공동주택관리법 제36조 제4항, 공동주택관리법 시행령 제37조 제1호 및 제2호)
[ 공동주택관리법 제36조 제4항 ]
제1항의 하자(이하 “하자”라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다. <개정 2017. 4. 18.>
[ 공동주택관리법 시행령 제37조 제1호 및 제2호(대통령령) ]
1. 내력구조부별 하자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우
나. 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열ㆍ침하(沈下) 등의 결함이 발생한 경우
2. 시설공사별 하자: 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 전선 연결 불량, 고사(枯死 나무나 풀이 시들어 죽음) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우
내력구조부의 하자란?
"내력구조부별" 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열, 침하 등의 결함이 발생한 경우를 의미한다.
※내력구조부※
건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요 구조부, 내력벽(耐力壁 기둥과 함께 건물의 무게를 지탱하도록 설계된 벽), 기둥, 바닥, 보(기둥 위에서 지붕의 무게를 전달해 주는 건축 재료), 지붕틀 및 주계단(主階段 건축법에서 주택 또는 건물 내부에서 주요한 층을 연결하는 계단)을 말한다.
[ 건축법 제2조 제1항 제7호 ]
“주요 구조부”란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.
시설공사의 하자란?
"시설공사별" 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능 불량, 부착, 접지(땅을 회로에 연결하여 전류가 흐를 수 있도록 하는 것), 결선 불량(선 연결 불량), 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말한다.
하자 손해배상책임
사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. (공동주택관리법 제37조 제2항)
[ 공동주택관리법 제37조 제2항 ]
사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 [ 민법 제667조 ]를 준용(표준으로 삼아 적용)한다. <개정 2017. 4. 18.>
[ 민법 제667조 ]
①완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인(민법의 도급 계약에서, 상대편이 어떤 일을 완성하면 그 일의 결과에 대하여 약정한 보수를 지급하기로 한 사람)은 수급인(민법의 도급 계약에서, 보수를 받고 어떤 일을 완성할 것을 약속함으로써 도급을 맡는 사람)에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
②도급인은 하자의 보수에 갈음(다른 것으로 바꾸어 대신함)하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다. <개정 2014. 12. 30.>
③전항의 경우에는 [ 민법 제536조 ]의 규정을 준용한다.
[ 민법 제536조 ]
①쌍무계약(당사자양쪽이 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약)의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
내력구조부별 및 지반공사의 하자담보 책임기간
10년 (공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제1호)
[ 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제1호 ]
내력구조부별(건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요 구조부를 말한다. 이하 같다)
하자에 대한 담보책임기간: 10년
시설공사별 하자담보 책임기간
<마감공사>
하자담보 책임기간 : 2년
미장공사
: 건축물의 벽이나 천장, 바닥 등에 흙이나 시멘트 따위를 바르는 공사
수장공사
: 건축물 내부의 치장을 하는 마무리 공사
도장공사
: 건물 표면에 페인트 따위를 발라 물리적, 화학적으로 딱딱하게 하는 공사
도배공사
: 바닥 · 벽 · 천장 또는 창호 등에 종이 · 천 또는 비닐 지포 등을 붙이는 공사
타일공사
: 벽이나 바닥에 타일을 붙이는 공사
석공사
: 돌의 가공, 쌓기, 붙이기 등과 같은 석재와 관련된 모든 공사
옥내가구 공사
: 가구제작 및 설치에 관한 공사
주방기구 공사
: 음식을 만들거나 차리는 데 쓰는 기구의 공사
가전제품
: 가정에서 사용하는 세탁기, 냉장고, 텔레비전 따위의 전기 기기 제품
<옥외급수·위생 관련 공사>
하자담보 책임기간 : 3년
공동구 공사
: 전기 · 가스 · 수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동수용하기 위한 기반시설 공사
저수조(물탱크) 공사
: 상수도, 소화(消火) 따위에 쓰기 위하여 물을 담아 두는 큰 통의 공사
옥외위생(정화조) 관련 공사 (옥외: 집 또는 건물의 밖)
: 분뇨를 정화처리하기 위한 탱크의 공사
옥외 급수 관련 공사
: 물을 깨끗하게 공급하는 공사
<난방·냉방·환기, 공기조화 설비 공사>
하자담보 책임기간 : 3년
열원기기 설비 공사
: 물 · 증기 그 밖의 열매체를 가열하거나 냉각하는 기기의 설비 공사
공기조화기기 설비 공사
: 실내온도를 낮추거나 쾌적한 상태로 유지하게 하는 기계장치의 설비 공사
닥트 설비 공사
: 공기 또는 공기를 매체로 하여 열, 수분, 가스 및 분진 등을 운반하는 경로로 이용되는 시설의 설비 공사
배관 설비 공사
: 가정 내 냉온수 공급, 실내 환기, 생활하수 배출 따위에 필요한 급수 및 배수 설비의 공사
보온공사
: 열의 유출을 막기 위해 암면이나 유리솜 등의 단열재로 피복하는 공사
자동제어 설비 공사
: 특정한 형태의 전력 회로나 장치에 대한 자동 제어를 제공하는 설비의 공사
냉방 설비 공사
: 고온기에 시설 내 온도를 낮추기 위해 갖추는 장치의 공사
<급·배수 및 위생 설비 공사>
하차담보 책임기간 : 3년
급수 설비 공사
: 가정이나 업무용 건물로 수돗물을 보내기 위한 기구와 장치의 공사
온수공급 설비 공사
: 따뜻한 물 공급을 위한 설비 공사
배수·통기 설비 공사
: 건물이나 부지 안에서 생기는 오수, 잡배수, 우수 따위를 배출하기 위한 설비 공사
위생기구 설비 공사
: 건축물의 위생 설비에 사용되는 욕조, 세면기, 변기 따위의 기구의 설비 공사
<가스 설비 공사>
하차담보 책임기간 : 3년
가스 설비 공사
: 가정이나 공장 등지로 가스를 보내기 위하여 설치하는 장치 또는 기구의 공사
가스저장시설 공사
: 가스를 저장하는 시설의 공사
<목공사>
하차담보 책임기간 : 3년
구조체 또는 바탕재 공사
: 각종 하중에 대하여 그 건축물 및 공작물을 안전하게 지지하는 구조물의 뼈대 자체를 말하며, 일반적으로 부차구조체를 제외한 기본뼈의 공사
수장 목공사
: 건물 내부의 치장을 마무리하는 목재 공사
<창호공사>
하자담보 책임기간 : 3년
창문틀 및 문짝공사
: 창문틀 및 문짝의 공사
창호철물 공사
: 창문을 달거나 장식할 때 쓰는 쇠붙이. 문고리 손잡이, 돌쩌귀, 자물쇠 등의 공사
창호유리 공사
: 창과 문의 유리 공사
커튼월 공사
: 장막벽을 이르는 말로 적재하중이나 다른 어떤 부재의 구조적인 하중을 전혀 분담하지 않는 칸막이와 같은 형태의 벽체의 공사
<조경공사>
하자담보 책임기간 : 3년
식재공사
: 초목(풀과 나무를 아울러 이르는 말)을 심어 재배하는 공사
조경시설물 공사
: 식물재료·토목재료·물 또는 조형물을 이용하여 쾌적한 생활공간을 조성하는 시설물 공사
관수 및 배수 공사
: 관수(식물에 토양수분이 부족할 때 물을 인위적으로 주는 것) 및 배수(과잉된 물을 신속히 배출)의 공사
조경포장 공사
: 조경(식물재료·토목재료·물 또는 조형물을 이용하여 쾌적한 생활공간을 조성) 포장(길바닥에 돌과 모래 따위를 깔고 그 위에 시멘트나 아스팔트 따위로 덮어 길을 단단하게 다져 꾸미는 일) 공사
조경부대시설 공사
: 조경 부대시설(건축물에서의 급수•배수•전기•공기 조화 등의 여러 시설을 총칭)의 공사
잔디심기 공사
: 잔디 심는 공사
조형물 공사
: 조형물(여러 가지 재료를 이용하여 구체적인 형태나 형상으로 만든 물체)의 공사
<전기 및 전력 설비 공사>
하자담보 책임기간 : 3년
배관·배선 공사
: 배관(전기 배선을 연결하는 데 사용되며 배선을 보호하는 역할), 배선(전력을 쓰기 위하여, 전선을 끌어 장치하거나 여러 가지 전기 장치를 전선으로 연결하는 일)의 공사
피뢰침 공사
: 피뢰침(벼락의 피해를 막기 위하여 건물의 가장 높은 곳에 세우는, 끝이 뾰족한 금속제의 막대기)의 공사
수·변전 설비 공사
: 수전(보내진 전력을 받는 일), 변전(전력을 송전ㆍ배전하기에 적당한 전압으로 승압하거나 강압하는 일. 또는 교류를 직류로 바꾸거나 주파수를 바꾸는 일)의 설비 공사
*송전: 발전소에서 생산된 전력을 변전소로 보내는 일
*배전: 발전소에서 보내온 전력을 수용자에게 분배하거나 공급하는 일
*승압: 전압을 높임
*강압: 전압을 낮춤
*교류: 시간에 따라 크기와 방향이 주기적으로 바뀌어 흐름. 또는 그런 전류
*직류: 시간이 지나도 전류의 크기와 방향이 변하지 아니하는 전류
수·배전 공사
: 수전(보내진 전력을 받는 일), 배전(발전소에서 보내온 전력을 수용자에게 분배하거나 공급하는 일)의 공사
승강기 설비 공사
: 엘리베이터 설비 공사
조명 설비 공사
<신재생 에너지 설비 공사>
하자담보 책임기간 : 3년
태양열 설비 공사
: 태양열(태양의 열로 만들어진 에너지)의 설비 공사
태양광 설비 공사
: 태양광(태양의 빛으로 만들어진 에너지)의 설비 공사
지열 설비 공사
: 지열(지표면의 얕은 곳에서부터 수 Km깊이에 뜨거운 물과 돌을 포함하고 있는 땅의 에너지를 말하며, 이를 냉·난방시스템으로 이용하여 여름철에는 실내의 높은 온도를 지중으로 겨울철에는 지중으로부터 열을 흡수하여 난방을 수행할 수 있음)의 설비 공사
풍력 설비 공사
: 풍력(바람이 가진 운동에너지를 변환하여 전기 에너지를 생산)의 설비 공사
<정보통신 공사>
하자담보 책임기간 : 3년
<지능형 홈네트워크 설비 공사>
하자담보 책임기간 : 3년
<소방시설 공사>
하자담보 책임기간 : 3년
소화 설비 공사
: 물 또는 그 밖의 소화약제를 사용하여 자동 또는 수동의 방법으로 방호 대상물에 설치하여 화재 확산을 막거나 억제시키는 기계ㆍ기구의 설비 공사
제연 설비 공사
: 화재가 발생하였을 때 연기가 피난 경로인 복도, 계단 전실 및 사무실에 침입하는 것을 방지하고, 거주자를 유해한 연기로부터 보호하여 안전하게 피난시킴과 동시에 소화 활동을 유리하게 할 수 있도록 돕는 설비의 공사
방재 설비 공사
: 화재의 예방, 피난, 초기 소화, 본격 소화를 지원하는 설비의 공사
자동 화재탐지 설비 공사
: 화재 초기 단계에서 발생하는 열이나 연기를 자동적으로 검출하여, 건물 내의 관계자에게 발화 장소를 알리고 동시에 경보를 내보내는 설비의 공사
<단열공사>
하자담보 책임기간 : 3년
단열공사
: 보온 · 보냉 · 절연 등의 역할을 하는 공사
<잡공사>
하자담보 책임기간 : 3년
옥내 설비 공사 (우편함, 무인택배시스템 등)
: 집 또는 건물 안의 설비 공사
옥외 설비 공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속 공사
: 집 또는 건물 밖의 설비 공사
<대지조성 공사>
하자담보 책임공사 : 5년
토공사
: 흙을 쌓거나 파는 따위의, 흙을 다루는 공사
석축공사
: 돌을 쌓아 만드는 공사
옹벽공사
: 땅을 깎거나 흙을 쌓아 생기는 비탈이 흙의 압력으로 무너져 내리지 않도록 만든 벽의 공사
배수공사
: 안에 있거나 고여 있는 물을 밖으로 퍼내거나 다른 곳으로 내보내는 공사
포장공사
: 길바닥에 돌과 모래 따위를 깔고 그 위에 시멘트나 아스팔트 따위로 덮어 길을 단단하게 다져 꾸미는 공사
<철근 콘크리트 공사>
하자담보 책임기간 : 5년
일반철근 콘크리트 공사
: 철근을 뼈대로 넣는 콘크리트 공사
프리캐스트 콘크리트 공사
: 미리 틀에 맞추어 조립한 콘크리트 부품의 공사
콘크리트 공사
: 시멘트에 모래와 자갈, 골재 따위를 적당히 섞고 물에 반죽한 혼합물의 공사
<철골공사>
하자담보 책임기간 : 5년
일반 철골 공사
: 철로 만든 뼈대의 공사
경량 철골 공사
: 비교적 가벼운 무게의 철골 공사
조적공사(돌이나 벽돌 따위를 쌓는 공사)
하자담보 책임기간 : 5년
일반 벽돌 공사
: 벽돌을 사용해서 시공하는 공사
점토 벽돌 공사
: 점토로 만든 벽돌 공사
블록공사
: 콘크리트 블록을 쌓거나 그 블록을 사용하여 담이나 벽을 구축하는 공사
<지붕공사>
하자담보 책임기간 : 5년
지붕공사
홈통공사
: 지붕에서 흘러내리는 빗물을 받아 지표면으로 잘 흘러내릴 수 있도록 설치하는 관을 홈통이라 하고, 이것을 설치하는 공사를 홈통 공사라고 한다.
우수관 공사
: 빗물을 배수하는 관의 공사
<방수공사>
하자담보 책임기간 : 5년
방수공사
: 물이 스며들거나 새는 것을 막기 위한 공사
담보책임기간 기산일
전유 부분은 입주자에게 인도한 날부터 기산 한다. (공동주택관리법 제36조 제3항 제1호)
※전유 부분: 구분 소유권의 목적인 건물 부분을 말한다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호)
공용 부분은 사용검사일부터 기산 한다. (공동주택관리법 제36조 제3항 제2호)
※공용 부분: 전유 부분 외의 건물 부분, 전유 부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 공용 부분으로 된 부속의 건물을 말한다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제4호, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 제2항 및 제3항)
*기산: 일정한 때나 장소를 기점으로 잡아서 계산을 시작한다.
*전유: 혼자 독차지하여 가짐.
*전유 부분: 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간
*구분 소유권: 아파트와 같이 여러 부분으로 나누어 소유하는 건물의 각 부분에 대한 소유권
*구분 소유: 구분 소유란 여러 사람이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하는 것을 의미한다. 예를 들어, 위키아파트 1동은 건물이 1동이지만, 거기에 주민이 20명이 살고 있다고 해보자. 이때, 이 20명은 위키아파트 1동을 구분소유하는 것이 된다.
*공용 부분: 공용 부분이란 건축물의 전유 부분을 제외한 복도 · 계단 · 입구의 홀 등의 공용 부분 공간으로 여러 사람이 이용하는 공간을 말한다.
*사용검사일(사용승인일): 사용검사는 신축건물을 사용하여도 좋다는 공적인 확인절차를 의미한다.
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